מפקח הדיירים בפרויקט תמ"א 38

• המפקח הוא העיניים המקצועיות של הדיירים ועוקב בפיקוח עליון אחר המתרחש באתר-
• האם מבצעים את העבודה עפ"י החוזה ונספחיו?
• האם מבצעים את העבודה עפ"י תקנים וחוקים?
• האם התהליכים המבוצעים הם תהליכים תקינים ונוהלי עבודה סבירים?
• האם מקפידים על בטיחות ועל חוקי משרד העבודה?
• האם מנהלים את טופסיולוגיית האתר עפ"י הנדרש?

המפקח אינו המנהל הביצועי של האתר (כמו במקרה של פיקוח צמוד) סמכויותיו מרוכזים בתצפית ודיווח בלבד (פיקוח עליון).

מה תפקיד מפקח הדיירים ועבודתו במהלך הפרויקט ועל ציר הזמן ?

ממשא ומתן ועד חתימת חוזה – אבן דרך ראשונה

המפקח מהווה "עורך הדין ההנדסי" לגיבוש כל ההיבטים של הפרויקט והנספחים ההנדסיים שלו.
במהלך תקופה זו הוא בודק, מחדד ומוסיף למפרט הטכני שהוצג ע"י היזם תוך כדי ניהול משא ומתן הנדסי.
במהלך תקופה זו הוא בודק ומעיר הערות לתכניות הרעיוניות להדמיה ומבקש שיפורים במידת הצורך.
המהלך תקופה זו הוא מהווה יועץ הנדסי לעורך דין הדיירים בהיבטים הנדסיים של החוזה המשפטי, קובע את גובה ערבויות הביצוע ומכין את טבלת ההפחתות ושחרור הערבויות.

מחתימת חוזה עד הגשת הגרמושקה (תכנית הגשה) לעירייה – אבן דרך שנייה

בשלב זה עוקב המפקח אחר התפתחות התכנון ההנדסי המפורט ושומר שכל מה שסוכם במפרט, בחוזה המשפטי ובהבטחות היזם הכן מקבלים ביטוי בתכנון ובגיבוש תכניות ההגשה לעירייה.
עם סיום הכנת הגרמושקה הוא בודק אותה בדקדקנות ומאשר לדיירים לחתום על תכנית ההגשה לעירייה – אבן דרך שנייה.

מהגשת גרמושקה ועד קבלת רישיון בניה – אבן דרך שלישית

המתכננים עוברים בשלב זה מסע ארוך מול העירייה, ועדות לתכנון ובניה, פרסומים והתנגדויות, דרישות רגולטוריות של מחלקות שונות בעירייה, פיקוד העורף, כיבוי אש, איכות הסביבה ועוד.
המפקח מעורב ועוקב אחר התהליכים הנ"ל ושומר על האינטרסים של הדיירים – הבעלים בהתגבשות התכנון הסופי והמפורט.
שלב זה מסתיים בקבלת חשבון אגרות ורישיון בניה – אבן דרך שלישית.

מקבלת רישיון, ביצוע בפועל בשטח ועד טופס ותעודת גמר – אבן דרך רביעית

המפקח הוא העיניים המקצועיות של הדיירים ועוקב בפיקוח עליון אחר המתרחש באתר-

• האם מבצעים את העבודה עפ"י החוזה ונספחיו?
• האם מבצעים את העבודה עפ"י תקנים וחוקים?
• האם התהליכים המבוצעים הם תהליכים תקינים ונוהלי עבודה סבירים?
• האם מקפידים על בטיחות ועל חוקי משרד העבודה?
  האם מנהלים את האתר עפ"י תיעוד, יומני עבודה טפסים ואישורי מכון התקנים?
• המפקח אינו המנהל הביצועי של האתר (כמו במקרה של פיקוח צמוד) סמכויותיו מרוכזים בתצפית ודיווח בלבד (פיקוח עליון).

לשם כך המפקח מבקר באתר בממוצע בין פעם-פעמיים בשבוע בזמן ביצוע לוודא שהכול תקין באתר: המפקח מוציא פעם בחודש דו"ח סטאטוס המתאר את המתרחש באתר הכולל- צילומים של התקדמות, מה קורה בציר הזמן, מה קורה מבחינה הנדסית, בעיות מיוחדות ו\או אירועים מיוחדים באתר מה מתוכנן בחודש הקרוב.
ככל שהמפקח מגלה משהו לא תקין במהלך ביקוריו השבועיים, הוא אינו ממתין לדו"ח של סוף חודש אלא מיד מתריע במייל בתפוצת נטו- לקבלן, ליזם, לחברי הנציגות, לעורכי הדין, על הליקוי או התהליך השגוי ודורש לתקנו מידית. עפ"י ניסיון עבר – כל הבקשות הללו נענות בחיוב ובשיתוף פעולה. חברת מיתרי העתיד שכללה את התקשורת עם הדיירים דרך אתר האינטרנט שלה (דו"ח הסטאטוס בדף המתאים באתר האינטרנט ב"כניסת לקוחות") כך יכול כל בעל עניין בפרויקט להתעדכן בזמן הנוח לו מה קורה בפרויקט שלו.
בנוסף למתואר עם סיום העבודות באתר המפקח מלווה את קבלת דירות הדיירים, עורך פרוטוקולי קבלה ודואג שיתקנו עפ"י פרוטוקול זה עד לשביעות רצון המפקח והדייר כנ"ל הוא מלווה את קבלת השטחים הציבוריים.

מקבלת מפתחות לדירות ועד סיום שנת בדק – אבן דרך חמישית

המפקח מלווה את התקלות והתיקונים במהלך שנת הבדק.

בתום השנה הוא עובר על הדירות ועל המערכות והשטחים הציבוריים ועורך פרוטוקול תיקונים לשנת בדק.

ככל שיש תקלה דחופה: רטיבות, איטום, סתימה, פיצוץ בצינור, נפילת אבני חיפוי חיצוניים וכד' אנו דורשים מהיזם תיקון מידי דחוף ולא ממתינים לסוף השנה לתיקוני שנת בדק.

המפקח מלווה את התהליך, חותם ומאשר שהליקויים תוקנו לשביעות רצונו.